Seniors : simuler votre vente en viager !

La vente en viager est une opération de vente immobilière où un vendeur senior, de plus de 60 ans la plupart du temps, décide de mettre en vente son logement immobilier pour qu’un acheteur potentiel, un débirentier, lui achète contre le paiement d’un capital d’un montant de 20 à 30% du prix réel de son bien, et le versement de rentes viagères chaque mois jusqu’à son décès.

Le viager étant une opération complexe, nous vous recommandons de consulter un guide sur le viager pour tout savoir en détail sur cette opération de vente immobilière.

Dans cette opération de vente, l’acheteur au viager va donc acheter un bien immobilier à un prix décoté et en deviendra propriétaire, comme son nom l’indique (viager), au décès de l’emprunteur.

Depuis la signature du contrat de vente authentique chez le notaire, jusqu’au moment du décès du vendeur, il ne pourra pas utiliser le bien (généralement, on parle de “viager occupé”).

En effet, pendant toute la durée de vie du vendeur, ce dernier conserve le droit d’usage et d’habitation du bien (le DUH) car il conserve l’usufruit sur le bien. Dès lors, tout en touchant un revenu supplémentaire avec la rente viagère, il peut continuer à vivre, résider et habiter dans son logement et se maintenir à domicile.

Que se passe-t-il au décès du vendeur ?

Au décès du vendeur, l’acquéreur deviendra alors le seul propriétaire du logement immobilier et pourra l’utiliser comme il l’entend : y habiter, le louer, le mettre en vente. Lors de la succession du vendeur, les descendants et héritiers du vendeur n’auront aucun droit sur la résidence familiale qui a été cédé à l’investisseur lors de la signature du contrat de vente en viager.

Même si des avantages peuvent être trouvés par un vendeur à vendre sa maison, une vente en viager est un acte important qui s’effectue devant notaire. Il appartient au notaire de donner son avis sur l’opportunité d’une telle action et de la comparer avec ses avantages et ses inconvénients.

En effet, il est important de se rappeler que le viager aura pour conséquence de faire perdre la propriété du bien et l’appréciation immobilière du bien au vendeur et à sa famille. Les ayants-droits du vendeur seront privés de leur droit à héritage avec la vente en viager.

Quand bien même, une vente en viager peut être une solution de financement intéressante pour des seniors propriétaires dans le besoin en permettant d’obtenir de l’argent à la signature avec le bouquet, et un revenu récurrent chaque mois avec la rente viagère.

Pour savoir si cette solution peut être intéressante financièrement pour vous, il peut être nécessaire de réaliser une simulation de votre vente en viager. Pour cela plusieurs calculs peuvent être réaliser :

Calculer le bouquet de son viager ;
Calculer sa rente viagère ;
Calculer son viager occupé.

Utiliser un simulateur viager pour savoir combien vous pouvez obtenir

Différents facteurs entrent dans le prix d’une rente et le prix d’un bouquet : les prix du droit d’usage et d’habitation du vendeur (le DUH) grâce à l’usufruit, l’âge et l’état de santé du vendeur au moment de la signature du contrat, la durée estimée d’usufruit restant, et le type de propriété.

Le revenu d’un vendeur n’entre pas en ligne de compte dans cette équation car il dépend simplement de la valeur de la maison et de son âge. Explications.

Calculer le bouquet de son viager

Un bouquet viager est un montant d’argent qui est versé au début d’un contrat de viager, en échange de l’acquisition de la propriété. Le calcul du bouquet viager dépend de plusieurs facteurs, tels que l’âge de la personne qui vend la propriété, l’état de santé de cette personne, et la valeur de la propriété.

Pour calculer le montant du bouquet viager, vous pouvez utiliser une calculatrice de viager en ligne ou vous rendre auprès d’un courtier en viager ou d’un notaire. Il est important de prendre en compte tous les facteurs mentionnés ci-dessus afin de déterminer le montant le plus juste pour le bouquet viager. Il est également recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour éviter toute erreur de calcul.

Quel est le montant du bouquet ?

En général, le bouquet est inférieur à 30% de la valeur totale du bien immobilier. Ce pourcentage est indiqué dans le contrat et sera déduit du prix de vente pour calculer la rente.

Calculer sa rente viagère

Le calcul de la rente viagère est déterminé selon des tables de mortalités, similaires à celles établies par les compagnies d’assurance, en fonction de l’âge du crédirentier, le vendeur, et de la possibilité que la rente puisse être établie sur une ou deux têtes :

Sur une tête, la rente viagère est versée jusqu’au décès du vendeur concerné ;
Sur deux têtes, c’est le décès du dernier co-vendeur qui entraînera la fin du versement des rentes.

Quoi qu’il en soit, en général, le montant de la rente versée par l’acquéreur sera indexée chaque année selon un indice défini (l’inflation par exemple).

Comment est calculé la rente viagère ?

La base de calcul d’une rente viagère est que, si le vendeur vient à décéder après l’expiration de la durée de vie moyenne prévue selon les tables de mortalité utilisées, il recevra le coût moyen de sa maison dans son intégralité.

S’il vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur de la maison et réalise donc une mauvaise affaire. C’est pour cette raison qu’on parle de pari sur la mort car l’objectif de l’acheteur est que le vendeur décède rapidement pour payer moins de rentes.

Calculer son viager occupé

Pour calculer la valeur d’un viager occupé d’un bien, il faut soustraire de la valeur du bien immobilier le nombre total de loyers mensuels qu’il perçoit habituellement pour un bien comparable (c’est-à-dire de la même superficie et au même endroit).

En conséquence pour un viager occupé, on va calculer le montant de la rente en prenant en compte :

la valeur du bien immobilier du vendeur ;
le montant du bouquet versé à la signature du contrat ;
la valeur des loyers potentiellement encaissables ;
et l’espérance de vie estimée du vendeur.

Ainsi, on va soustraire le bouquet et les loyers à la valeur du bien, divisé par le nombre d’années de vie estimées pour savoir combien de rentes viagères annuelles pourra toucher le vendeur senior (puis divisé par 12 pour savoir le montant à verser chaque mois).