La fiscalité du viager
La vente en viager reflète l’état des choses dans lequel un vendeur, crédirentier, s’engage à vendre sa maison ou sa propriété à un acheteur, débirentier, qui achètera une maison ou un immeuble contre un bouquet représentant entre 20% et 30% de la valeur de la propriété et le versement d’une rente viagère mensuelle jusqu’à la mort du vendeur. Pour réaliser cette opération, il est recommandé de consulter un guide sur le viager pour tout savoir sur la vente en viager.
L’acheteur achète le droit de propriété sur le bien par la signature du contrat d’achat réalisé chez le notaire. Toutefois, le vendeur conserve l’usufruit du bien bâti et le droit d’usage et d’habitation (DUH) jusqu’à son décès. Il n’a pas à se déplacer de son domicile et peut encore en faire ce qu’il veut, sauf le vendre.
À la fin de la vie du vendeur, l’acquéreur devient le seul propriétaire du logement immobilier du particulier. Les héritiers et descendants du vendeur ne peuvent revendiquer le bien et n’ont pas leur mot à dire lors de la succession.
Les ventes en viager sont de plus en plus présentes en France et en région parisienne. Pour un senior propriétaire, la vente en viager peut être une solution intéressante pour obtenir des fonds tout en restant chez soi.
Cependant, avant de prendre votre décision, d’acheter ou de vendre en viager, il est important de s’attarder sur la fiscalité applicable à cette opération de viager. Explications.
La fiscalité applicable au viager
Ce type de vente, la vente en viager, est soumise à un certain ensemble de règles en ce qui concerne la fiscalité notamment concernant la législation sur l’impôt foncier, les impôts sur le revenu et l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
Il est recommandé de se faire conseiller par un expert-comptable ou un avocat pour connaître les implications fiscales de l’achat en viager et pour éviter les erreurs qui pourraient entraîner des pénalités fiscales en cas de non-déclaration (par exemple d’une plus-value).
Quant aux droits de mutation (ou droits d’enregistrement), ils sont à payer par l’acheteur débiteur, au moment de l’opération, sur la valeur ajustée de la rente, que le bouquet augmente. Son pourcentage moyen est d’environ 5,80 %, dans la plupart des départements.
Pour la taxe foncière, puisqu’il détient le Droit d’Usage et d’Habitation (on parle de « DUH »), c’est le vendeur qui en est redevable.
Dans le cas d’un viager, le revenu imposable peut être prélevé au barème progressif de l’IR (Impôt sur le Revenu) pour une fraction du montant. Le taux est fixé en fonction de l’âge du vendeur à la date du premier versement. Une rente viagère peut également augmenter le taux d’imposition du vendeur à l’IR.
Découvrez une façon innovante de financer votre retraite : le prêt viager hypothécaire
Les vendeurs seniors peuvent être bien servis par une vente en viager puisqu’elles permettent d’obtenir de la trésorerie au départ avec le bouquet et des versements supplémentaires chaque mois avec la rente. Malgré tout, cette solution peut être dangereuse car les héritiers sont privés de leur héritage sur la maison familiale et que les rentes viagères sont imposées pour le vendeur senior.
Une autre opération existe pour les retraités propriétaires à la recherche d’argent avec le prêt viager hypothécaire (ou PVH). En effet, le PVH permet de libérer une partie de la valeur vénale du bien immobilier, comme dans un viager, mais sans que l’argent obtenu ne soit imposé comme il s’agit d’un prêt.
Par ailleurs, le prêt viager hypothécaire n’alourdit pas le budget mensuel du senior emprunteur car le remboursement du capital et des intérêts se fait uniquement au décès de l’emprunteur.