Viager et Nue-propriété : comparons leurs différences !
Si vous n’avez pas assez de moyens financiers pour anticiper votre retraite et réaliser vos projets, la vente de la nue-propriété peut être une option intéressante pour vous aider à atteindre vos objectifs. Il s’agit de vendre le droit sur le bien tout en conservant le droit d’en jouir jusqu’au décès. Les caractéristiques de la vente de la nue-propriété sont donc différentes d’une vente immobilière classique de la pleine propriété d’un logement.
Le démembrement de propriété est une procédure légale dans laquelle le titre de propriété est divisé en deux catégories : la nue-propriété et l’usufruit. Dans ce type de transaction, le vendeur transfère la nue-propriété à l’acheteur, tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire l’utilisation et l’occupation du bien, également appelé Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) jusqu’à son décès.
La vente d’un bien immobilier avec démembrement de propriété peut se faire de deux façons :
- La vente de la nue-propriété ;
- Et la vente en viager.
Pour définir la vente en viager, également appelé viager plus simplement, on peut dire que la vente en viager est une solution de financement intéressante pour les personnes âgées, car elle leur offre un paiement forfaitaire à la vente, ainsi qu’un revenu régulier jusqu’au décès.
Comme dans la nue-propriété, dans une vente en viager, le vendeur conserve l’usage de son bien jusqu’à sa mort.
Une comparaison entre la nue-propriété et le viager est donc nécessaire.
Le montant du bouquet
Une des premières différences se situe tout d’abord sur le montant que le vendeur pourra obtenir lors de la vente avec démembrement.
Dans une vente en viager, le vendeur obtiendra un capital, qu’on appelle “bouquet” équivalant à environ 30 % du prix d’achat de leur logement, ainsi qu’au versement d’une rente viagère mensuelle jusqu’au décès, une sorte de revenu régulier. Ce versement permet aux seniors de conserver leur sécurité financière à la retraite. Grâce à la vente en viager, les personnes âgées peuvent être assurées de disposer d’une source de revenus fiable pour vivre confortablement tout au long de leur retraite.
Au contraire, dans la vente de la nue-propriété, le vendeur obtiendra seulement le “bouquet”. En revanche, cette somme forfaitaire représentera en moyenne 50 à 60% de la valeur réelle de son bien immobilier.
L’aléa morbide sur la vente avec démembrement
Par ailleurs, étant donné que l’acheteur ne peut utiliser le bien pendant toute la vie du vendeur usufruitier, on parle souvent de “pari sur la mort” quand on entend parler d’une vente en viager ou d’une vente de la nue-propriété.
En effet, si l’acquéreur ne peut utiliser le bien qu’il a acheté, ni y vivre, ni le louer, ni le revendre, son objectif, sans doute inconscient, sera que le vendeur usufruitier vienne à décéder rapidement pour pouvoir faire ce qu’il souhaite du bien.
Cependant, cet aléa morbide est encore plus fort dans une vente en viager, comparé à une vente de la nue-propriété, étant donné qu’il doit payer la rente viagère chaque mois jusqu’au décès du vendeur. Il aura donc un intérêt financier à voir décéder le vendeur rapidement pour arrêter de devoir lui verser la rente.
Un point commun : la perte de la propriété
Bien que présentant des différences, le viager et la nue-propriété présentent également des ressemblances, et notamment concernant la perte du droit de propriété sur le bien.
Et c’est logique. Étant donné qu’il s’agit de deux opérations de vente immobilière, dans les 2 cas, le vendeur va transférer son droit de propriété à l’acheteur et donc perdre sa propriété de la chose.
En conséquence, au décès du vendeur, les héritiers seront privés de leur héritage sur la maison ou l’appartement familial objet de la vente. Si vous décidez de vendre en viager ou de vendre la nue-propriété, n’oubliez donc pas que vous allez priver vos descendants de leur succession.
