Comprendre la nue-propriété : les avantages et inconvénients
Si vos revenus de retraite et votre épargne sont limités, la vente de la nue-propriété peut être une option viable pour financer vos projets. Cette méthode consiste à vendre les droits sur le bien, à en conserver l’usage et à le faire durer jusqu’au décès du propriétaire. La vente de la nue-propriété présente ainsi de nombreuses caractéristiques attrayantes pour un senior propriétaire ayant besoin de trésorerie.
Le processus juridique du démembrement de propriété consiste à diviser le titre de propriété en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. Dans ce cadre, le vendeur transfère la nue-propriété à l’acheteur tout en conservant l’usufruit, autrement appelé Droit d’Usage et d’Habitation (DUH), jusqu’à sa mort.
La vente de la nue-propriété est une solution intéressante pour les seniors et présente des avantages attractifs autant pour le vendeur que pour l’acheteur. Cependant, il y a également des inconvénients à prendre en compte.
Vous pouvez vous maintenir à domicile et obtenir de l’argent
La vente de la nue-propriété peut ainsi être une solution de financement intéressante pour les personnes âgées propriétaires ayant besoin de trésorerie pour réaliser des projets et assurer leur survie puisqu’un senior peut obtenir de l’argent, un bouquet, c’est-à-dire un capital équivalent à 50 à 60% de la valeur de son bien, tout en restant à leur domicile sans avoir à déménager.
Vous conservez l’usage du bien et pouvez continuer à percevoir les fruits
Et oui ! Comme on l’a dit plus tôt, avec une vente de la nue-propriété, vous conservez l’usufruit et le Droit d’Usage et d’Habitation, appelé aussi DUH, de votre logement.
Le DUH est une forme d’usufruit définie par les articles 625 à 636 du Code Civil. Il confère à son titulaire le droit de profiter d’un bien en l’utilisant et en en percevant les fruits, sans en être le propriétaire légal.
Ce droit est limité à l’usus et au fructus, qui sont des parties du droit de propriété. L’acheteur du bien acquiert l’abusus sur la chose, c’est-à-dire le pouvoir sur la chose, mais ne peut ni utiliser ni occuper le bien jusqu’au décès du vendeur.
Comme le vendeur conserve le droit d’usage, il peut tout à fait mettre son logement en location et en percevoir les fruits, c’est-à-dire les revenus locatifs, sans avoir à demander l’autorisation au nu-propriétaire.
Vous vendez votre bien avec une importante décote
Si la vente de la nue-propriété peut être une solution intéressante avec la possibilité de se maintenir à domicile, cela peut également être risque et porter l’inconvénient que votre bien ne sera pas vendu à son prix de vente réel.
En effet, étant donné que le vendeur conserve l’usufruit du bien, une décote sera appliquée à la valeur de votre bien. En principe, on utilise le barème fiscal de l’article 669 du Code Général des Impôts qui précise la valeur de la nue-propriété cédée en fonction de l’âge du vendeur usufruitier. Par exemple, pour un vendeur de 75 ans, la valeur de la nue-propriété est de 60%.
Cependant, en pratique, les investisseurs vont toujours négocier le prix de vente avec vous pour obtenir une décote plus importante.
Vous n’êtes plus propriétaire de votre logement
Comme il s’agit d’une vente immobilière, il ne faut pas oublier que vous allez vendre votre droit de propriété sur le bien et que celui-ci ne pourra pas faire partie de votre succession à votre décès et que vos héritiers et descendants en seront privés.
La vente de la nue-propriété implique donc la perte totale de votre droit de propriété lors de votre décès. En effet, au décès de l’usufruitier, il y aura remembrement de propriété entre l’usus, le fructus, et l’abusus, détenu jusqu’alors par le nu-propriétaire. En conséquence, l’acheteur deviendra plein propriétaire et pourra faire ce qu’il souhaite de sa résidence.
Vous êtes redevable des charges courantes en tant qu’usufruitier
Étant donné que vous êtes la personne qui occupe le bien, c’est vous qui êtes redevable des charges d’entretien et des charges courantes sur le bien immobilier que vous avez vendu.
En tant que vendeur ou usufruitier d’un bien immobilier, il vous incombe de payer la taxe foncière et la taxe d’habitation, ainsi que les frais d’entretien et les dépenses courantes liés au bien. Ces dépenses sont nécessaires pour maintenir votre bien en bon état et en préserver la valeur. Il est important de maintenir ces dépenses à jour afin d’assurer le succès à long terme de votre propriété.
Une alternative à la vente de la nue-propriété ?
Si la vente de la nue-propriété ne vous intéresse pas car vous souhaitez rester propriétaire de votre résidence, d’autres alternatives de financement existent pour les seniors.
On peut ainsi retrouver des solutions d’emprunt pour seniors, à court terme ou à long terme, permettant d’emprunter de l’argent. On retrouve notamment des solutions de crédits seniors adaptés à vos besoins et à vos attentes.
Si vous êtes propriétaire, une solution de crédit innovante existe avec le prêt viager hypothécaire (PVH). En effet, le PVH est une solution de prêt personnel juste et sécurisée pour les seniors propriétaires permettant de débloquer une partie de la valeur de leur bien immobilier, entre 20 et 50% de la valeur réelle du bien en fonction de l’âge, sans avoir à réaliser de remboursement du vivant ce qui ne vient pas alourdir votre budget mensuel.