Tout savoir sur la nue-propriété
Pour financer leur retraite, les seniors envisagent souvent de passer par la vente de leur patrimoine immobilier. Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, la vente du patrimoine peut être une solution intéressante pour débloquer des fonds. Cependant, quand plus de 90% des seniors souhaitent se maintenir à domicile chez eux, la vente du patrimoine peut ne pas être la bonne solution car elle implique un déménagement.
Dans ces circonstances, la vente du patrimoine avec un démembrement de propriété peut alors être une solution astucieuse et innovante puisqu’elle permet aux personnes âgées d’obtenir des fonds tout en se maintenant à domicile.
Le démembrement de propriété est un processus qui consiste à céder, par une vente ou une donation, différentes parties du même droit de propriété.
En divisant un bien, les investisseurs peuvent diversifier leurs investissements immobiliers dans cet achat tout en obtenant un rendement, quand les vendeurs, seniors et usufruitiers, peuvent conserver le droit d’usage et d’habitation de leur bien pendant toute cette période (le DUH). C’est une solution gagnante pour les 2 parties.
La vente en viager peut être une solution intéressante pour les retraités puisqu’elle permet de conserver le DUH pendant toute la période sur leur logement, jusqu’à terme, tout en obtenant des revenus périodiquement chaque mois avec la rente viagère.
Cependant, cette option de financement présente également des inconvénients et notamment concernant l’importante décote sur le bien à la vente puisque le vendeur n’obtiendra que 20 à 30% de la valeur de sa maison ou de son appartement. Par ailleurs, l’aléa morbide sur l’achat est également très important puisqu’un investisseur souhaitera que le vendeur décède rapidement pour ne pas payer trop de rente.
Intéressons-nous alors à la vente de la nue-propriété.
Qu’est-ce que la vente de la nue-propriété ?
Question importante mais essentielle, il est important de définir la nue-propriété pour savoir qu’est-ce que la vente de la nue-propriété ?
La vente de la nue-propriété est un exemple de démembrement de propriété dans une vente immobilière. Dans cet investissement, le vendeur ne transfère à l’acheteur que la nue-propriété, c’est-à-dire “l’abusus” sur le bien selon le code civil.
Le vendeur conserve d’autres droits tels que le droit d’occupation et le droit de percevoir des revenus du bien : “l’usus” et “le fructus”. À terme, l’acheteur deviendra le propriétaire légal dans cet investissement, mais n’aura pas le droit d’utiliser ou d’occuper le bien jusqu’au décès du vendeur.
La vente de la nue-propriété et la vente de la pleine propriété se différencie donc car ici le vendeur conserve l’usage de son bien jusqu’à l’issue du contrat, c’est-à-dire, son décès.
Tout savoir avec le Guide Jubilé sur la nue-propriété
La vente de la nue-propriété peut en outre être une opportunité de financement intéressante pour nos aînés car, dans le cadre d’une vente en nue-propriété, le vendeur recevra un paiement unique en une seule fois – appelé « bouquet » – et aucune rente viagère. Si vous désirez faire un investissement ou vendre la nue-propriété d’un bien, il est important de bien vous renseigner sur cette option, notamment en consultant le Guide Jubilé sur la nue-propriété.
Parmi les points intéressants, il est essentiel de retenir que le bouquet obtenu lors de la vente de la nue-propriété s’élève généralement à 50 à 60 % de la valeur réelle du bien, et est considérablement plus élevé que les 20 à 30 % qu’un vendeur recevrait dans une vente en viager. Cependant, comme dans une vente en viager, la durée du contrat dans une vente en nue-propriété est indéfinie et dure jusqu’au décès du vendeur.
D’autre part, avant de prendre votre décision, il ne faut pas oublier de vous renseigner sur la fiscalité et l’impôt lors de la vente de la nue-propriété et son imposition car cela peut avoir un impact sur votre choix.
Les caractéristiques de la vente de la nue-propriété
Solution de vente du patrimoine avec démembrement, la vente de la nue-propriété possède des caractéristiques intéressantes qu’il convient de mentionner ici.
Comme on l’a dit, la vente de la nue-propriété se distingue de la vente en viager car au cours d’une vente en viager, l’acquéreur viendra verser une rente viagère mensuelle au vendeur jusqu’à son décès. Solutions comparables, chacune présente des avantages et inconvénients qui tendent à les rapprocher et à les éloigner. On peut notamment citer le droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur dans les deux cas, permettant ainsi à un senior vendeur de ne pas avoir à déménager.
Dans cette même perspective, d’un point de vue fiscal, il ne faut pas manquer de mentionner la décote sur le bien issu de la conservation de l’usufruit et du DUH. En effet, selon la loi et conformément au Code Général des Impôts et à l’article 669, étant donné que le vendeur conserve l’usufruit de son logement, la valeur réelle du bien est décotée en fonction de l’âge du vendeur. Par exemple, la valeur du bien d’un vendeur âgé de 65 ans sera décôté de 50% étant donné qu’il se situe dans la catégorie des 61 à 70 ans.
Quoi qu’il en soit, il est important de ne pas oublier que la vente de la nue-propriété a pour inconvénient majeur de priver vos héritiers et descendants de leur héritage sur votre logement familial.
Quels types de biens pour vendre la nue-propriété ?
Si la vente de la nue-propriété de votre logement vous intéresse, il est également important de se renseigner sur les types de biens admis à de tels ventes et achats.
Sur les sites immobiliers de nue-propriété, on retrouve de nombreuses annonces pour la vente de biens démembrés avec cession de la nue-propriété. On retrouve des offres pour des maisons, des appartements, et des biens atypiques (manoir, château, terrain, etc).
Quoi qu’il en soit, il est important de noter ici que tout type de bien immobilier peut faire l’objet d’une vente de la nue-propriété. Il faut simplement trouver un acheteur.
Bien que ces solutions présentent des avantages intéressants, il est important de ne pas négliger leur principal inconvénient : l’aléa moral inhérent à la vente d’une vente avec démembrement viager. Dans le cadre d’une telle vente, l’investisseur a tout intérêt à ce que le vendeur décède rapidement, afin de ne pas avoir à verser une rente viagère plus longue. Il s’agit d’une vérité gênante qui est souvent négligée.
En revanche, avec la vente de la nue-propriété, les personnes âgées peuvent rester dans leur propre maison, tout en recevant une aide financière pour couvrir leurs dépenses dans leurs dernières années. Cela leur permet de vieillir confortablement, tout en bénéficiant de la sécurité financière dont ils ont besoin pour maintenir leur qualité de vie.
