Démembrement de propriété
Le prêt viager hypothécaire (PVH) permet aux personnes âgées ou retraitées, généralement âgées de plus de 60 ans, de disposer d’une somme d’argent en contractant un prêt garanti par leur bien. Ce prêt est destiné aux personnes âgées qui sont propriétaires d’un logement et qui ont déjà remboursé leur prêt hypothécaire. Son avantage est qu’aucun questionnaire d’assurance n’est requis et qu’aucun capital ne doit être remboursé du vivant de l’emprunteur.
Les prêts hypothécaires sont généralement octroyés par des banques et sont garantis par l’hypothèque d’un bien immobilier. Au décès de l’emprunteur, la banque peut revendre le bien et utiliser les fonds pour rembourser le capital et les intérêts.
Ces prêts sont souvent utilisés par les personnes âgées car ils ne requièrent pas de mensualités régulières, le remboursement étant attendu à terme.
L’hypothèque du bien immobilier de l’emprunteur est alors utilisée pour garantir le prêt. Le capital peut alors être versé en une seule fois ou bien sous forme de rente mensuelle.
Contrairement à un prêt immobilier classique où le remboursement se fait mensuellement suivant un tableau d’amortissement, dans un prêt viager hypothécaire, différents motifs d’arrêts et d’interruption du PVH existent et entraînent le remboursement du capital et des intérêts.
Classiquement, comme l’indique le mot “viager” de sa dénomination, le terme du prêt viager hypothécaire est au décès de l’emprunteur, c’est-à-dire que l’exigibilité du remboursement du prêt se fait au moment du décès de l’emprunteur senior.
Cependant, d’autres motifs d’arrêts du PVH existent, notamment dans le cadre d’un démembrement de propriété.
La fin du prêt viager hypothécaire pour cause de démembrement de propriété
En effet, en cas de démembrement de propriété, c’est-à-dire en cas de séparation des différents de droits de propriété portant sur le bien immobilier hypothéqué (nue-propriété et usufruit), la banque ou l’établissement prêteur demandera également le remboursement immédiat de sa créance de PVH.
On peut définir le démembrement de propriété comme une forme de vente immobilière où le vendeur reste propriétaire de l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’usage et d’habitation du bien (DUH), tandis que la nue-propriété (c’est-à-dire la propriété du capital) est vendue à un acheteur. Cette forme de vente peut être utilisée dans diverses situations, par exemple pour permettre à une personne âgée de conserver l’usufruit de sa résidence principale tout en la mettant en vente.
Dès lors, si un démembrement de propriété arrive avant le décès de l’emprunteur senior, le remboursement du prêt sera exigible comme énoncé par le Code de la consommation.
Concernant un démembrement de propriété, par exemple pour aménager sa succession alors, dans le cas où l’emprunteur souhaite attribuer la nue-propriété des murs de son logement à ses enfants tout en conservant l’usufruit et la jouissance du bien jusqu’à sa mort, il y aura également une perte du bénéfice du terme et l’organisme prêteur demandera le remboursement de la dette de prêt viager hypothécaire.
Par conséquent, comme le prêt viager hypothécaire a été souscrit sur la base de la pleine propriété du bien, la banque refusera de continuer à accorder le prêt comme le démembrement de propriété entraîne une modification de la situation de l’emprunteur.
Dans ce cas, la banque exigera un remboursement anticipé du prêt en cas de démembrement de propriété, si cette situation entraîne une modification des conditions initiales du prêt (par exemple si l’usufruit est vendu à un tiers et que l’emprunteur ne peut plus garantir la pleine propriété du bien). Dans ce cas, il est recommandé de se mettre en relation avec la banque pour essayer de trouver une solution qui permette de maintenir le prêt en cours, par exemple en modifiant les conditions de remboursement.
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Le Code de consommation prévoit d’autres motifs d’arrêts du PVH entraînant le remboursement du prêt par l’emprunteur, notamment :
- Au décès de l’emprunteur ;
- Le non-respect de l’obligation d’entretien du bien par l’emprunteur : l’emprunteur doit assurer des soins raisonnables au bon entretien du bien hypothéqué ;
- La cession du bien hypothéqué : en cas de donation ou vente du logement hypothéqué, l’emprunteur doit avertir sa banque ou organisme prêteur et rembourser sa dette de prêt ;
- Le remboursement anticipé du prêt : le PVH est réversible à tout moment et l’emprunteur pourra donc choisir de rembourser de manière anticipée son PVH. Attention, cela entraînera le paiement de pénalités de remboursement anticipé.