Les risques du portage immobilier : quels sont-ils ?
Après 60 ans, en fonction de la situation, pour certaines personnes âgées, et/ou retraitées, il peut devenir difficile de vivre dans de bonnes conditions avec la perte du revenu salarié. Dans ces conditions, il peut être nécessaire d’avoir recours à un nouveau moyen de financement pour financer sa retraite et obtenir de l’argent.
Une de ces solutions peut être de passer par un portage immobilier qui permet à une personne de vendre temporairement son bien immobilier en conservant la possibilité de le racheter par la suite et ainsi d’obtenir de l’argent pour ses besoins. Pendant la durée du portage, le vendeur conserve également l’utilisation de son bien mais il paie un loyer à l’investisseur. Ainsi, les avis sur le portage immobilier en font une solution assez intéressante pour toutes les parties prenantes à l’opération.
Un exemple habituel de portage immobilier en France se réalise lorsqu’une personne, propriétaire de son logement immobilier, fait face à des dettes importantes et recherche un moyen de se financer rapidement.
Cette personne peut alors décider de passer par un portage immobilier pour libérer des capitaux de son appartement ou de sa maison et réaliser le remboursement de ses dettes comme pour faire un rachat de crédit pour éviter une saisie immobilière hypothécaire.
Cependant, cette offre présente également des risques notamment car la résidence immobilière est vendu avec une décote, et car le vendeur ne sait pas à l’avance s’il aura la capacité financière pour racheter sa résidence. Explications
La vente temporaire de la résidence avec une décote importante
Pour les investisseurs à la recherche d’une opportunité d’investissement, le portage immobilier peut être intéressant puisqu’elle permet d’investir dans des biens immobiliers résidentiels, disponibles à 70 % à 80 % de leur valeur réelle sur le marché, soit une décote de près de 20 à 30% pour le vendeur. C’est donc une excellente opportunité pour l’acheteur, moins pour le vendeur quand bien même il obtient des liquidités en monétisant son patrimoine.
Par ailleurs, pendant toute la durée du portage, le vendeur devient locataire et versera des indemnités de loyer à/aux investisseurs. Le montant du loyer est déterminé en fonction de la valeur du bien, qui est actualisée de 20 à 30 %, en fonction de la situation et de l’état du bien. En cas d’achat en commun, les liquidités et revenus locatifs sont répartis proportionnellement entre les investisseurs en fonction de leurs parts respectives.
Ce contrat de location meublée est un excellent moyen d’investir dans des biens de grande valeur tout en s’assurant des revenus réguliers.
Une vente avec faculté de rachat
Une vente par portage immobilier présente également des avantages, et notamment, dans un portage immobilier solidaire, la faculté de rachat qui permet au vendeur d’avoir la possibilité de racheter son bien dans une période de 5 ans (renouvelable une fois).
Cependant, si le vendeur bénéficie de cette assurance et de cette garantie d’utilisation du bien pendant 5 à 10 ans, s’il ne revient pas à meilleure fortune, il aura alors vendu son bien immobilier à un prix décoté, et il aura payé un loyer pendant toute la durée du portage. Il faut donc bien y faire attention avant de se lancer dans ce projet immobilier.
Comme son nom l’indique, il s’agit d’une faculté de rachat, c’est une simple option qui nécessite que le vendeur ait des moyens financiers pour organiser son rachat. À défaut, à terme, il perdra définitivement son droit de propriété sur le logement en question.
La possibilité d’utiliser le bien pendant le portage
Pour assurer la légalité du processus, un notaire veillera à ce que tous les détails nécessaires soient inclus dans le contrat de vente avec option de rachat, y compris le droit d’occupation, l’option de rachat, l’indemnité pour le vendeur, le prix de vente de l’acheteur, la durée du portage, etc.
Une fois le contrat signé, le vendeur/locataire devient locataire de son bien et s’engage à verser un loyer mensuel à l’acquéreur, comme indiqué dans le contrat du notaire.
Par ailleurs, pendant toute la durée du portage, le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation du bien (le DUH) : il peut louer le bien ou y habiter. Ainsi, en tant que locataire et titulaire du droit d’usage et d’habitation, c’est lui qui est charge des taxes sur le bien immobilier et doit prendre à sa charge les frais afférents jusqu’au terme du contrat : taxe foncière, taxe d’habitation, assurance habitation, etc..
Les frais de l’opération
Un autre risque porte également sur le montant des frais de l’opération de portage immobilier car la vente par portage peut entraîner des frais importants pour l’investisseur qui sont, en général, à la charge du vendeur qui va supporter ces coûts, y compris les frais de notaire. Étant donné la complexité d’une vente en portage, elle implique la participation d’un notaire et éventuellement d’une société intermédiaire pour faciliter le processus.
Pour que l’investissement en vaille la peine, les investisseurs bénéficient de remises et d’autres avantages qui leur assurent un retour sur investissement intéresant. Le montant perçu doit être suffisant pour couvrir les frais tout en rendant l’opération opportune pour l’investisseur. Ainsi, les investisseurs en portage immobilier sont souvent des particuliers qui cherchent à se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût.
Dès lors, des frais importants doivent être supportés par le vendeur en portage immobilier.
Face à ces risques, il peut être intéressant de se renseigner sur d’autres offres de financement pour seniors et sur les aides sociales mises en places par l’état pour aider les seniors comme le prêt hypothécaire standard, les crédits et prêts seniors, le prêt à la consommation, ou encore le prêt viager hypothécaire (ou PVH).
