Le viager occupé, pourquoi pas ?

La vente en viager est une solution de financement pour seniors où un senior-vendeur peut obtenir un paiement immédiat, et un versement mensuel dès la signature du contrat de vente et jusqu’à son décès. 

On parle de “viager” pour mettre en valeur plus précisément la vente en viager. Une vente en viager correspond à une vente immobilière où l’acquéreur, le débirentier, obtient la propriété totale du bien immobilier à terme, au décès du vendeur, le crédirentier. Pour ce type de transaction, le vendeur obtiendra le versement, par l’acquéreur, d’un bouquet d’un montant équivalent à environ 30% de la valeur vénale du bien immobilier au moment de la signature du contrat, ainsi que le paiement d’une rente viagère et conservera l’usage et l’occupation du logement toute sa vie. 

À savoir

La grande majorité des annonces immobilières de viager en France se situe principalement à Paris, dans les Alpes, ou dans le sud de la France, proche de Nice.

 

A contrario, on retrouve peu d’annonces dans le Centre et dans le Grand Est, peu importe le prix, la taille de la maison ou de l’appartement, l’âge et l’espérance de vie du vendeur, l’existence d’un terrain ou d’un garage, le nombre de pièces ou de chambres. En effet, l’exclusivité revient principalement aux premières régions où les acheteurs sont plus nombreux et intéressés.

Une telle transaction immobilière se décompose en deux types de vente en viager : le viager libre, et le viager occupé. Quoi qu’il en soit, une vente en viager est un acte important qui se réalise devant un notaire, avec le propriétaire, pour étudier l’offre et présenter le risque d’un tel projet.

• On parle de vente en viager libre lorsqu’au moment de la vente, le débirentier obtient directement la propriété de la maison ou de l’appartement et peut en faire l’usage qu’il souhaite. 
• Une vente en viager occupé correspond à la vente du bien immobilier du crédirentier où ce dernier conserve l’usufruit et un droit d’usage de l’habitation pendant toute sa vie. A terme, l’acheteur aura alors l’exclusivité sur le bien et pourra faire ce qu’il veut de son achat immobilier : habitation, location, revente, etc. 

À retenir

Si certains vendeurs trouvent des avantages à vendre leur habitation, une vente en viager reste un acte important qui se réalise en France devant un notaire. Il appartient à ce dernier de donner des conseils sur l’opportunité d’un tel projet et de présenter ses avantages et inconvénients au centre des discussions.

Le viager occupé, qu’est-ce que c’est ?

Une vente en viager occupé est le type d’’annonce la plus courante sur le marché. Ici, le vendeur reste vivre chez lui et reçoit le prix de la vente sous forme d’un bouquet puis d’une rente viagère mensuelle jusqu’à son décès. Son capital est donc constitué de l’usufruit et de la jouissance du bien immobilier, et du paiement d’une somme forfaitaire (le bouquet) et d’un revenu mensuel (les rentes viagères).

À savoir

Dans le cadre d’un viager dit occupé, si le propriétaire senior part en résidence secondaire, ou maison de retraite, ou en maison de santé, il conserve le droit d’occupation du logement.

Le viager occupé, comment ça marche ?

Une vente en viager occupé correspond à la vente du bien immobilier du crédirentier où ce dernier conserve l’usufruit et un droit d’usage de l’habitation pendant toute la durée de sa vie. A terme, l’acheteur aura alors l’exclusivité sur la propriété et pourra faire ce qu’il veut de son achat immobilier : habitation, location, revente, etc. 

A contrario, le vendeur sera toujours tenu au paiement de la taxe d’habitation, de la taxe foncière et d’enlèvement des ordures ménagères, des factures d’énergie et des réparations et des travaux d’entretien courant du bien tant qu’il continue à occuper le logement. La rente peut ainsi permettre de couvrir une partie de ces frais.

Le viager occupé sans rente

Bien entendu, il est possible de prévoir au contrat une répartition différente des charges et le détailler au sein de l’acte notarié de vente. En effet, il est également possible de retrouver des nouvelles sortes de viager comme le viager occupé sans rente proposé par Vitalimmo avec son Viager Mutualisé.

À savoir

Le montant de la rente viagère est fixé à partir de plusieurs barèmes. Cette rente sera déterminée par le notaire et son calcul intégrera la valeur vénale du bien, l’âge et l’espérance de vie du ou des vendeurs et le montant du loyer si le logement était mis en location. Le montant de la rente qui doit être versé par l’acheteur jusqu’à la mort du vendeur diffère selon qu’il s’agit d’un viager libre ou occupé.

Pour un viager libre, le montant de la rente est généralement supérieur car l’acheteur a la libre disposition du bien. À l’inverse, lors de l’acquisition d’un bien en viager occupé, cette rente est moins élevée. Votre notaire s’occupera de tous ces détails, les avantages, la décote que vous pouvez obtenir, les annonces intéressantes, le montant du bouquet, etc. 

Des alternatives au viager ?

En plus du viager, Il existe d’autres solutions de financement pour senior afin de leur permettre de se libérer financièrement notamment les prêts seniors et crédits seniors comme le Prêt viager Hypothécaire.

À lire aussi :

• La définition du viager ;
• Le viager libre ;
• Le viager à terme.